выкуп комнаты в коммунальной квартире судебная практика
Договорились о стоимости комнаты, а теперь продавцы требуют доплаты
Живем в Нижнем Новгороде. Соседи решили продать свою комнату площадью 12 м² в коммунальной квартире за 800 тысяч рублей и уведомили нас об этом через нотариуса. Через 20 дней с момента, как получили письмо, мы решили купить комнату. Для этого письменно уведомили нотариуса, что хотим воспользоваться своим преимущественным правом покупки.
Когда нотариусу уже были отправлены все документы, продавцы потребовали от нас еще 40 тысяч за душевую кабину, водонагреватель и рукомойник, которые мы ранее устанавливали вместе с соседями.
Мы письменно попросили нотариуса включить в договор купли-продажи фразу «со всем, что относится к комнате». Нотариус говорит, чтобы мы договаривались с продавцом, поскольку он не посредник и не риелтор. Чувствую, что он не хочет писать об этом в договоре. Но и мы не хотим переплачивать за и так дорогую комнату.
К сожалению, дополнительные 40 тысяч рублей, скорее всего, заплатить придется. Собственники вправе продавать принадлежащее им имущество за любые деньги или не продавать вообще. Поэтому попробуйте поговорить с соседями мирно, объяснить, что у вас нет этих 40 тысяч, и попросить снизить размер компенсации.
Ссориться и заставлять соседей уступить не стоит. Это может привести к проблемам, решить которые будет намного дороже.
Уведомление о продаже — это не договор
Когда соседи решили продать свою комнату, они разослали остальным собственникам комнат в вашей квартире нотариальные уведомления. В них они выразили свое желание продать комнату и указали цену, которую хотят за нее получить. Это нужно, чтобы другие сособственники могли реализовать свое преимущественное право покупки.
Но такое уведомление — это не обязательство, что комната будет продана по той цене, которая в нем указана. Если никто из соседей не захочет воспользоваться своим правом, владельцы могут продать комнату любому покупателю со стороны по цене не ниже той, по которой предлагали сособственникам. То есть цена в уведомлении не окончательная.
Все могло быть иначе, если бы между вами и соседями-продавцами был заключен договор или они оформили свое обращение к вам как оферту. Тогда вы могли бы требовать, чтобы вам передали комнату по конкретной цене.
Уведомление, которое вы получили, — это не договор и не оферта. Договор продажи недвижимости подписывают обе стороны. Также его нужно зарегистрировать в Росреестре. Но одностороннее уведомление — это не договор.
Офертой это тоже считать нельзя, потому что соседи направили уведомление не добровольно, а чтобы исполнить норму закона.
В аналогичной ситуации так решили суды двух инстанций в Тульской области. Там собственница комнаты в двухкомнатной квартире указала в уведомлении о продаже желаемую цену. Собственница второй комнаты попросила скидку 10%, но не получила ее. Когда она уже была готова заплатить первоначально запрошенную сумму, собственница комнаты вообще передумала ее продавать. И тогда несостоявшаяся покупательница пошла в суд с требованием, чтобы ей продали комнату по той цене, которая была указана в намерении о продаже.
Судьи ответили, что уведомление о продаже — это не предварительный договор, не проект договора и не безотзывная оферта, то есть не тот документ, который обязывал бы продать комнату. Если бы уведомление обязывало продавать долю, это необоснованно ограничивало бы права продавца.
Свобода договора и свобода распоряжения имуществом
Граждане свободны заключать договор на выбранных ими условиях. В вашем случае это означает, что соседи могут вообще не продавать свою комнату или продать ее по любой цене и любым людям в случае вашего отказа. Вы же можете купить комнату за предложенную сумму или не покупать вообще.
Можно договориться о цене с соседями. Но ни нотариус, ни суд, ни кто-то еще не заставит их продать вам комнату дешевле. Даже если стоимость действительно завышена в несколько раз.
Вы решаете, покупать или нет, и это все, что от вас зависит. На самом деле желание ваших соседей звучит так: «Хотим за комнату 840 тысяч». Уточнение про сантехнику роли не играет — это только повод попросить больше. И такое право у соседей есть.
Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Даже если собственность долевая, как в вашей ситуации. У ваших соседей есть отдельная комната, в которой можно жить. И они хотят ее продать, чтобы приобрести новое жилье. Заставить их продать дешевле невозможно. Вы можете только рискнуть и начать переговоры, если уверены, что других покупателей не предвидится. Но соседи в любом случае могут передумать продавать комнату или найти других покупателей, если вы откажетесь или не успеете выкупить ее в течение месяца.
Например, в решении из Красноярского края описана подобная история. Родственники не договорились о стоимости половины квартиры. В результате один собственник продал долю постороннему человеку, который пожелал жить в этой квартире. Начались затяжные суды.
Можно ли говорить о разумной цене в таких случаях
К сожалению, нет. В статье ГК РФ про преимущественное право покупки нет ничего про фиксированную или разумную цену. Зато сказано, что если кто-то хочет продать долю в общей недвижимости, то он обязан дать сособственникам месяц на выкуп этой доли по той цене, которую хочет за нее получить.
Если сособственники через месяц не купят долю, продавец может продать ее кому угодно за те же деньги или дороже. Никаких ограничений относительно увеличения стоимости доли в ГК РФ нет. И даже в течение этого месяца продавец может повысить цену доли. Заставить его продать комнату по первоначально предложенной цене нельзя: это нарушает абсолютное право собственности. Уведомлять о повышении цены он не обязан. Предполагается, что если цена вырастет, то у совладельцев тем более не появится желание покупать.
Единственное ограничение, которое существует для ваших соседей: они не могут продать кому-то комнату дешевле, чем предлагали вам. Но в реальности они могут прописать в договоре купли-продажи ту цену, которую предлагали вам, а продать дешевле.
Кроме как уговорами снизить стоимость комнаты и сантехники вы не сможете. Более того, если вы не вручите соседям деньги до истечения месяца, тот факт, что вы направили письменное согласие о покупке комнаты через нотариуса, не будет иметь никакого значения. И идти в суд будет бесполезно. Поскольку люди начали злоупотреблять своим преимущественным правом и давать согласие на покупку доли без реальных намерений ее выкупить или даже без денег, а только чтобы потянуть время, суды перестали защищать формальные согласия. И может получиться, что ваше несогласие с суммой — это фактически отказ покупать комнату по предложенной цене. А значит, соседи могут продать комнату посторонним людям, с которыми вам придется уживаться.
Что в итоге
Соседи не обязаны направлять вам новое уведомление, если они подняли цену. И если вы не купите комнату в течение месяца, они продадут ее другим людям, и это будет законно. Так что в ваших интересах быстрее оформить все документы и провести сделку через Росреестр.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Алиса, спасибо за статью! Будьте добры, разбаньте меня ВКонтакте, у Вас очень интересная стена, я ее не дочитал.
И как я пояснила выше, не важно, как именно продавцы формулируют своё требование. Как 840 тысяч за комнату. Или как 800 тысяч за комнату и 40 тысяч за коврик, но только при одновременной продаже. Это право собственника.
Заявляя это право, он рискует не продать комнату соседям или не продать вообще. Но его никто не может заставить продать комнату за меньшую стоимость, чем он хочет.
Как только продавец предложил стоимость, его надо было за ручку вести в росреестр и оформлять сделку. Тогда он уже не смог бы требовать доплату. Но соседи упустили время.
Реальные суды и реальные судьи считают, что уведомление о продаже не является офертой и никак, совсем никак, не связывает продавца.
Обзор судебной практики по выкупу освободившейся комнаты в коммунальной квартире
1. Момент освобождения комнаты.
1.1. Право на присоединение комнаты не возникает, если на момент вселения заявителя такая комната уже была свободной. (1)
1.2. Тот факт, что на момент приобретения лицом права собственности спорная комната была уже свободной, не означает, что она не является для него освободившейся и, соответственно, не исключает возникновение у него права на выкуп. (2)
1.3. Освобождение спорной комнаты до возникновения права собственности заявителя является основанием для отказа в предоставлении права выкупа.(3)
1.4. Факт освобождения спорной комнаты до момента регистрации лица в квартире не влияет на право выкупа данной комнаты 3-м лицом при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий. (4)
2. Определение выкупной стоимости.
2.1. ДЖП и ЖФ г. Москвы не обязан продавать освободившуюся комнату по цене, определенной привлеченным жильцом оценщиком. Обязанность заключения договора с оценщиком возложена на ДЖП и ЖФ г. Москвы. (5)
3. Возможность выкупа при предполагаемом сносе дома.
3.1. Отказ в предоставлении права выкупа комнаты в доме, подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Москвы, правомерен. (6)
3.2. В праве на выкуп комнаты может быть оказано в случае наличия инвестиционного контракта, предполагающего отселение жильцов. (7)
4. Влияние факта проживания на возможность выкупа.
4.1. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты. (8)
4.2. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты. Допускается согласование выкупной цены после предъявления исковых требований. (9)
5. Право выкупа у иных лиц.
5.1. Члены семьи нанимателя не имеют права на выкуп освободившейся комнаты, поскольку они не относятся категориям лиц, для которых предусмотрено данное право. (10)
5.2. Право на выкуп освободившейся комнаты имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире. (11)
6. Остаточный принцип права выкупа.
6.1. При отсутствии в квартире очередников и являющихся нуждающихся в улучшении жилищных условий малоимущих граждан (перечисленных в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 Закона г. Москвы) собственник других комнат имеет право выкупить освободившуюся комнату. (12,13)
6.2. Непринятие во внимание судом права выкупа освободившейся комнаты по рыночной цене является основанием для отмены вынесенного решения. (14)
7. Допустимость применения законодательства субъекта РФ.
7.1. Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и периода не совершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, противоречат ст. 59 ЖК РФ и не подлежат применению. (15)
7.2. Положения ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие иную категорию граждан для предоставления им жилых помещений, находятся в пределах полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений и не противоречат ст. 59 ЖК РФ. (16)
8. Оспаривание решений жилищной комиссии.
8.1. Решения жилищной комиссии не имеют самостоятельного значения, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу. Решение жилищной комиссии не может оспариваться в судебном порядке и признаваться недействительным. (17)
9. Ухудшение жилищных условий.
9.1. Продажа квартиры, находящейся в личной собственности супруга нанимателя, не приводит к ухудшению жилищных условий нанимателя и не может являться основанием для отказа в предоставлении освободившейся комнаты. (18)
Продается угол в комнате
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Обзор судебной практики по выкупу освободившейся комнаты в коммунальной квартире
По вопросам предоставления права выкупа по коммерческой цене освободившейся площади в квартире коммунального заселения в г. Москве.
1. Момент освобождения комнаты.
1.1. Право на присоединение комнаты не возникает, если на момент вселения заявителя такая комната уже была свободной.
Руководствуясь требованиями ст. 59 ЖК РФ, ст. 38 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, установив фактические обстоятельства дела и правильно определив, что спорное жилое помещение для истцов является свободным жилым помещением, а не освободившимся, судебная коллегия пришла к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку права на предоставление комнаты площадью 10,9 кв. м, по договору социального найма в порядке ст. 59 ЖК РФ истцы не имеют.[1]
1.2. Тот факт, что на момент приобретения лицом права собственности спорная комната была уже свободной, не означает, что она не является для него освободившейся и, соответственно, не исключает возникновение у него права на выкуп.
Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.
С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……
Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.
Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[2]
1.3. Освобождение спорной комнаты до возникновения права собственности заявителя является основанием для отказа в предоставлении права выкупа.
Отказывая в удовлетворении требований Т., суд правильно исходил из положений ст. 37 Закона г. Москвы N 29 «Об обеспечении прав жителей г. Москвы на жилые помещения», и пришел к обоснованному выводу о том, что не подлежат передаче в его собственность комнаты N 1, N 2 и N 5 в квартире N 2, расположенной по адресу: г. Москва, ул. *******, так как они не являются для заявителя освободившимися, поскольку они были освобождены прежним пользователем еще до приобретения Т. в собственность комнат N 3 и N 4 спорного жилого помещения.[3]
1.4. Факт освобождения спорной комнаты до момента регистрации лица в квартире не влияет на право выкупа данной комнаты 3-м лицом при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Не соглашаясь с решением суда, Т. в кассационной жалобе указала на то, что судом не установлено время, с которого комната, являющаяся предметом договора купли-продажи от — года, приобрела статус освободившейся и не учтено, что — года с П.О. на данную комнату был заключен договор передачи.
Этот довод не влечет отмену решения суда, поскольку основанием для рекомендации Общественной жилищной комиссии — в соответствии с выпиской из протокола от — года являлось не то обстоятельство, что спорная комната стала свободной до регистрации в данной квартире Т., а то, что нуждающихся в улучшении жилищных условий в квартире не имеется, П.О. проживает в Москве с — года, на данной площади с — года и она обратилась с просьбой предоставить ей право выкупа свободной комнаты жилой площадью 19,2 кв. м в индивидуальную собственность.[4]
2. Определение выкупной стоимости.
2.1. ДЖП и ЖФ г. Москвы не обязан продавать освободившуюся комнату по цене, определенной привлеченным жильцом оценщиком. Обязанность заключения договора с оценщиком возложена на ДЖП и ЖФ г. Москвы
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что г. Москва является собственником спорных комнат на покупку которых претендует истец, при этом, г. Москва, в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы, как собственник жилого помещения, имеет в том числе право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Как следует из положений ст. 555 ГК РФ, цена договора купли-продажи имущества, является существенным условием договора, при отсутствии в договоре соглашения о цене он считается незаключенным, между тем граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к его заключению не допускается. Таким образом, истец и третьи лица не вправе понуждать ответчика к заключению договоров купли-продажи по предложенной ими цене, закон не содержит обязанностей для ответчика заключить такой договор с истцом и третьими лицами на предложенных исключительно ими условиях.
В соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ответчику ДЖП и ЖФ г. Москвы предоставлено право заключения договора на проведение оценки стоимости недвижимого имущества, принадлежащего г. Москве, таким образом, обращение ответчика для оценки стоимости спорного недвижимого имущества именно к оценщику К.С.И. является законным и обоснованным.
Судом верно положены в основу решения суда, сведения, отраженные в отчете оценщика К.С.Ю., поскольку данное заключение полно, научно обоснованно, составлено лицом, сомневаться в компетенции и квалификации которого оснований не имеется.
При изложенных выше обстоятельствах, судом правомерно не приняты во внимание отчеты об оценке стоимости комнат N ** и N **, составленные специалистом ООО «Консалт Инвест». [5]
3. Возможность выкупа при предполагаемом сносе дома.
3.1. Отказ в предоставлении права выкупа комнаты в доме, подлежащим сносу в соответствии с постановлением Правительства Москвы, правомерен.
В соответствии с ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 этой статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Отказывая С.И. в удовлетворении исковых требований, суд правомерно исходил из того, что в силу п. 10 ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 года N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» после принятия правового акта Правительства Москвы не допускается предоставление уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы жилых помещений в жилых домах, подлежащих освобождению, в связи с чем пришел к выводу о том, что решение ДЖП и ЖФ г. Москвы об отказе в выкупе освободившейся жилой площади в доме, который в соответствии с постановлением Правительства Москвы признан физически и морально устаревшим, подлежащим сносу, закону не противоречит[6].
3.2. В праве на выкуп комнаты может быть оказано в случае наличия инвестиционного контракта, предполагающего отселение жильцов.
Суд 1-й инстанции считал, что довод ответчика о том, что на момент приобретения истцом в собственность 2-х комнат в указанной квартире, комнаты N *** и N *** уже были свободными, и, следовательно, не являются для истца освободившимися, а значит у него отсутствует право на их выкуп, является произвольным, не основанным на законе.
С указанным выводом суда судебная коллегия согласиться не может……
Анализируя вышеуказанную норму закона, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что понятие «свободные» и «освободившиеся» не являются идентичными, а тесно увязаны со временем наступления события.
Из объяснений представителя ответчика видно, что указанные комнаты длительное время не заселялись ответчиком в связи с наличием инвестиционного контракта с ООО «Альбер и Ко» и отселения жильцов дома в дальнейшем.[7]
4. Влияние факта проживания на возможность выкупа.
4.1. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.
Судебной коллегией верно обращено внимание на то, что сам по себе факт не проживания Б. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты.
С учетом изложенного судом второй инстанции постановлено решение об удовлетворении иска Б. и отклонении самостоятельных требований Х. и Ж.О.
Судом второй инстанции проверено, располагает ли истец денежными средствами, причитающимися выплате, и установлено, что Б. перевел на счет Судебного Департамента денежную сумму в размере *** руб. [8]
4.2. Сам по себе факт не проживания в комнате, принадлежащей на праве собственности, не является основанием для отказа в праве выкупа освободившейся комнаты. Допускается согласование выкупной цены после предъявления исковых требований.
Иск в части признания права на выкуп комнаты и обязании заключить договор купли-продажи удовлетворен, поскольку истец, имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты по рыночной цене:
Отказывая в удовлетворении требований Б.В., суд также нарушил нормы материального права, поскольку законных оснований для отказа в выкупе комнаты не имеется.
Согласно ст. 38 п. 6 Закона гор. Москвы от 14.06.2006 г. N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в данной квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Б.В., имеющий на праве собственности комнату в спорной коммунальной квартире, заявил о выкупе свободной комнаты N 1 по рыночной цене. Департамент жилищной политики и жилищного фонда гор. Москвы предложил выкупить комнату по цене (…) рублей. В последнем судебном заседании представитель истца, согласовав с Б.В. указанную сумму, выразил согласие, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания. Судом необоснованно отказано со ссылкой на факт не проживания Б.В. в комнате, принадлежащей ему на праве собственности. Судебная коллегия полагает, что вывод суда противоречит положениям ст. 30 ЖК РФ, предусматривающей права и обязанности собственника жилого помещения.
Исковые требования Б.В. об обязании ДЖП и ЖФ г. Москвы заключить с ним договор купли-продажи на комнату N 1 в коммунальной квартире по адресу: подлежат удовлетворению, как соответствующие требованиям закона. Денежные средства в сумме 2 791 000 рублей внесены истцов на депозитный счет Судебного департамента в качестве подтверждения платежеспособности [9]
5. Право выкупа у иных лиц.
5.1. Члены семьи нанимателя не имеют права на выкуп освободившейся комнаты, поскольку они не относятся категориям лиц, для которых предусмотрено данное право.
Кроме того, в соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире может быть предоставлено лицам, проживающим в этой квартире по договору социального найма, либо проживающим в этой квартире собственникам.
Члены семьи О. не относятся к указанным в ст. 59 ЖК РФ категориям лиц, которым может быть предоставлено свободное жилое помещение в коммунальной квартире, т.к. они не являются ни нанимателями занимаемого в спорной коммунальной квартире жилого помещения, ни собственниками этого помещения.[10]
5.2. Право на выкуп освободившейся комнаты имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.
Пунктом 3 ст. 59 ЖК РФ, пунктом 1 ст. 37, пунктами 1, 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. прямо предусмотрено, что право на выкуп освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения имеют только те лица, которые проживают в коммунальной квартире.
Ни ЖК РФ, ни Закон г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. не содержат норм, предусматривающих право на выкуп освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире у лица, не проживающего в этой квартире.
В силу изложенного О. не имеет право на выкуп свободной комнаты в спорной квартире, в связи с чем ее право на эту комнату не может считаться нарушенным оспариваемым Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы N 5037-РПЖ от 14.12.2010 г.[11]
6. Остаточный принцип права выкупа.
6.1. При отсутствии в квартире очередников и являющихся нуждающихся в улучшении жилищных условий малоимущих граждан (перечисленных в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 Закона г. Москвы) собственник других комнат имеет право выкупить освободившуюся комнату.
В комнате размером 16,5 кв. м. в указанной квартире в период с 2003 по июль 2006 г. проживал ее отец Т.Д. по договору краткосрочного найма сроком на 5 лет. В связи со смертью ее отца комната освободилась и в настоящее время пустует. В выкупе комнаты ответчик отказывает, предлагая в целях высвобождения площади отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 46,8 кв. м. по адресу: ——, с чем истица не согласна и просит обязать ответчика передать ей освободившуюся комнату в порядке выкупа…
Поскольку, как установил суд, в квартире по названному адресу отсутствуют граждане, перечисленные в ч. ч. 1 и 2 ст. 38 вышеуказанного Закона г. Москвы, Б.Т. (Т.Т.) вправе приобрести освободившуюся комнату по ее рыночной стоимости, что она и намерена сделать. Отказ ДЖП и ЖФ г. Москвы в продаже ей на таких условиях комнаты обоснованно признан судом первой инстанции незаконным.[12]
Рассматривая дело, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае подлежит применению ч. 6 ст. 38 Закона N 29, в соответствии с которой при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
При этом суд правомерно учитывал пояснения представителя истца о том, что истец знает рыночную стоимость спорной комнаты и согласен на такие условия.[13]
6.2. Непринятие во внимание судом права выкупа освободившейся комнаты по рыночной цене является основанием для отмены вынесенного решения.
Из содержания заявления Б.О.Е., следует, что она просила о разрешении выкупа спорной комнаты в названной квартире по рыночной стоимости, однако, в решении ДЖП и ЖФ г. Москвы такая просьба не разрешена и суд первой инстанции не проверил данное обстоятельство.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика также указал на отсутствие оснований для предоставления освободившейся комнаты, однако, вопрос о возможности выкупа комнаты по рыночной стоимости, в судебном заседании не был предметом обсуждения.
Однако, судом не принято во внимание, что пунктом 6 названного Закона предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Суждения и выводы применительно к названным нормам материального права в решении суда отсутствуют.
Поскольку судом не приняты во внимание названные выше положения ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14 июня 2006 г., неправильно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, то решение суда нельзя признать законным и обоснованным и, в соответствии с п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[14]
7. Допустимость применения законодательства субъекта РФ.
7.1. Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и периода несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, противоречат ст. 59 ЖК РФ и не подлежат применению.
В обоснование этого вывод суда сослался на положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные по сравнению со ст. 59 ЖК РФ требования к лицам, претендующим на предоставление свободной комнаты в коммунальной квартире.
Однако суд не учел, что в силу положений ч. 5 ст. 76 Конституции РФ в случае противоречия между федеральным законом, принятым по предмету совместного ведения, и актом субъекта федерации, действует федеральный закон.
Положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие дополнительные требования к лицам, претендующим на предоставлением им свободной комнаты в коммунальной квартире (в виде 10-летнего срока проживания в г. Москве и несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, в течение последних 5-ти лет), ограничивают права К.Е.Н. на предоставление ей свободной комнаты в спорной коммунальной квартире по сравнению с требованиями ст. 59 ЖК РФ.
Закон г. Москвы в части установления требований о сроке проживания в субъекте федерации и о периоде несовершения действий, влекущих ухудшение жилищных условий, предъявляемых к лицам, претендующим на предоставление им свободных комнат в коммунальной квартире, в которой они проживают, противоречит ст. 59 ЖК РФ, которой такие требования не установлены и которой не предусмотрена возможность установление дополнительных требований законодательством субъекта федерации.
В связи с изложенным, положения ст. ст. 37, 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г. в части противоречащей ст. 59 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.[15]
7.2. Положения ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы N 29 от 14.06.2006 г., устанавливающие иную категорию граждан для предоставления им жилых помещений, находятся в пределах полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений и не противоречат ст. 59 ЖК РФ.
Вместе с тем ст. 2 ЖК РФ установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.
Согласно ч. 6 ст. 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах предоставленных действующим федеральным законодательством полномочий.
Пункт 4 ст. 13 названного Кодекса относит к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В силу п. 9 той же статьи в полномочия субъекта Российской Федерации входят иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.
Суд пришел к выводу о том, что нормы ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» противоречат положениям ст. 59 ЖК РФ, без учета полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем данное решение на основании ст. 362 ГПК РФ подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.[16]
8. Оспаривание решений жилищной комиссии.
8.1. Решения жилищной комиссии не имеют самостоятельного значения, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу. Решение жилищной комиссии не может оспариваться в судебном порядке и признаваться недействительным.
Признавая незаконным и недействительным решение ОЖК от 3 октября 2010 г. (протокол N 43), которым было рекомендовано предоставить свободную комнату в спорной коммунальной квартире К.Е.Н., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. N 29, жилищные комиссии осуществляют предварительное рассмотрение вопросов и дают заключения в форме рекомендаций.
В силу приведенной нормы, решения ОЖК самостоятельного значения не имеют, не являются обязательными для исполнения другими лицами, не порождают каких-либо прав и обязанностей для лиц, обратившихся в жилищные органы, и имеют лишь рекомендательное значение для органа, который вправе принимать решение по поставленному гражданами вопросу.
С учетом изложенного решение ОЖК не могло быть оспорено в судебном порядке и не могло быть признано недействительным.[17]
9. Ухудшение жилищных условий.
9.1. Продажа квартиры, находящейся в личной собственности супруга нанимателя, не приводит к ухудшению жилищных условий нанимателя и не может являться основанием для отказа в предоставлении освободившейся комнаты.
Руководствуясь при разрешении спора п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, ч. 2 ст. 1 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006 г. N 29, судом верно было принято во внимание то обстоятельство, что М.Е. вступила в брак с….. г., т.е. после принятия на учет по улучшению жилищных условий, при этом из имеющейся в учетном деле копии договора купли-продажи принадлежавшей М.Д. квартиры от 06.08.2010 г. (л.д. 42 — 44) следует, что данная квартира принадлежала ему на основании договора передачи, т.е. была приобретена им по безвозмездной сделке, в связи с чем являлась личной собственностью М.Д. и ни заявитель М.Е., ни ее дочери правам в отношении этой квартиры не обладали, соответственно, ее отчуждение к ухудшению жилищных условий заявителя и ее дочерей привести не могло.[18]