Фонд недвижимости что это такое
Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?
Что такое инвестиционный фонд недвижимости?
Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.
В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.
Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.
Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.
Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.
Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:
Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.
Доходность ПИФов недвижимости
Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.
К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.
Субъекты ПИФов недвижимости
В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:
Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.
Виды паевых фондов недвижимости
В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:
Как стать пайщиком фонда недвижимости?
Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.
Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:
Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене. Reklama: Greitieji kreditai internetu, refinansavimas, finansiniai patarimai, paskolos nedirbantiems
Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
Плюсы
В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:
Минусы
Но придется учитывать и минусы:
Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.
Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН
Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.
Имеется 3 основных типа REIT :
По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.
Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.
Автор: Алексей Мартынов · Опубликовано 26.03.2018 · Обновлено 08.06.2018
В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.
Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.
К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.
В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.
Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)
Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.
Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.
Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.
На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.
Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?
В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.
Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.
Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.
Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.
Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.
Доходность ПИФов недвижимости
Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.
Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.
Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru
Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.
Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.
Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.
Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.
Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.
Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.
Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:
В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.
REIT — зарубежные фонды недвижимости
Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.
Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.
REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:
Как работают REIT?
REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.
Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.
Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.
Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.
Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.
Доходность Simon Property Group
Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.
Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.
Дивидендная доходность REIT Simon Property Group
Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.
Доходность акций США и REIT
С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.
Граница эффективности портфелей
Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.
Как лучше инвестировать в REIT?
На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.
REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.
Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.
Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.
Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.
Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.
Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.
Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.
Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.
Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.
Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.
Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.
REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора
2 Время прочтения: 6 минут
Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.
REIT: что это такое
REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.
Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.
REIT бывают трех категорий:
Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).
Преимущества REIT
Минусы REIT
Как вложиться в REIT
Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.
Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?
В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).
Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.
Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.
ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.
Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.
Преимущества ЗПИФн:
Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть
Как вступить в ЗПИФн
Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.
Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?
Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.
На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.
Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).
Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t