Терраса в многоквартирном доме что можно делать
Является ли терраса собственностью жильца?
Добрый день! Я владелец квартиры с терассой. Сосед с нижнего этажа постоянно жалуется на протечки. Является ли терасса моей собственностью и обязана ли я делать ремонт за свой счет?
Если терраса включена в границы вашей квартиры, то, конечно, вы обязаны отвечать за протечки. Однако, вы не лишены права предъявления регрессных требований к застройщику, если протечки происходят в пределах гарантийного срока на постройку.
Надо, конечно, смотреть на конструкцию вашей террасы, нельзя ли «притянуть» ее содержание хотя бы частично к содержанию общего имущества, если, например, конструктивно площадь террасы переходит в крышу над другими помещениями, а протечки происходят из-за, например, неправильно оборудованных водостоков и тп. — но это вопрос уже к эксперту-строителю, а не юристу.
Валерия, ваша проблема не может решаться «на пальцах» через интернет. И уж точно не в рамках бесплатной консультации. Кроме юриста нужно привлекать, как я указала, технического специалиста.
Мне важно понимать, в итоге, это моя собственность или общедомовая?
Валерия
Как правило, считается не общедомовым имуществом. Ну а что сможете доказать — это вопрос предположений.
… В соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. При оказании услуг, связанных с их содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями.
Здравствуйте, для решения вопроса о принадлежности террасы Вашей квартире необходимо уточнить, включена ли площадь террасы в общую площадь квартиры и зарегистрировано ли на нее право. Если терраса включена в площадь квартиры, то в данном случае, действительно ремонт и содержание террасы, это Ваша обязанность как собственника, закрепленная ст. 30 Жилищного кодекса. В соответствии с ч.ч.3 и 4 названой статьи собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Если же терраса не входит в площадь Вашей квартиры, следовательно ремонт и содержание должны осуществлять все собственники помещений в Вашем многоквартирном доме, т.к. данная терраса является местом общего пользования. Для более подробной информации рекомендую Вам обратиться к юристам нашей компании.
Права на террасу в мкд.
Ответы на вопрос:
Если не указана, то это скорее всего общее домовое имущество (ст.36 Жилищного кодекса РФ), а распоряжаться и пользоваться ей можно по решению собственников МК (ст.44-46 Жилищного кодекса РФ). Произвольно строить там что-то Вы не можете. Да и не факт, что эта терраса принадлежит МК. нужно смотреть по публичной кадастровой карте.
Это не общедомовое имущество (ст. 36 ЖК РФ). Если бы оно было таковым, то на него были бы документы.
Возможно что оно просто бесхозное и не оформлено ни за кем.
Потому что документов нет.
В принципе можно попробовать оформить на себя.
Поскольку терраса не указана в техпаспорте она является общедомовым имуществом.
Поскольку в техпаспорте на Вашу квартиру терраса не указана (не входит в площадь квартиры), то она однозначно является общим имуществом многоквартирного дома.
В статье 15 Жилищного кодекса РФ сказано следующее:
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Поэтому в силу ст. 36, 44 Жилищного кодекса РФ решение об использовании террасы должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Рекомендую Вам во избежание недоразумений и возможных проблем в будущем вынести решение этого вопроса на ближайшее общее собрание. Либо инициировать внеочередное собрание.
P.S.: О каком бесхозном имуществе идёт речь, откровенно говоря, непонятно. Терраса является частью дома. Она не может быть бесхозяйным имуществом. Это общее имущество собственников многоквартирного дома.
Если она-терраса, не указана в тех паспорте квартиры, как принадлежащая именно Вам, то есть входящая в квартиру, то это общедомовое имущество, не смотря на то,что доступ только через Вашу квартиру. Тут два варианта решения проблемы, выкупить ее у собственников МКД, но могут загнуть такую цену. Либо просто пользоваться единолично, соответственно не неся расходов, второе предпочтительнее, пока.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.
I. Определение состава общего имущества
I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
1. Состав общего имущества определяется:
терраса является общим имуществом собственников помещений МК, даже балконы таковыми являются, на это прямо указывает Определение ВС РФ от 17 января 2012 г. №КАС 11-789
Можно ли оформить в собственность террасу?
Можно ли оформить в собственность террасу (не крыша) в которую толко можно зайти квартиры в собственности И если можно то какая Процедура??
Здравствуйте, Ростислав! Уточните, пожалуйста, у Вас многоквартирный дом? Что собой представляет терраса: это пристрой к Вашей квартире и если да, то кем этот пристрой возведён и как давно?
Терраса, поскольку не крыша — это, вероятно, пристрой-площадка с навесом перед входом в квартиру, не имеющий фундамента и стен, соответственно, это некапитальное строение. При этом терраса занимает какую-то часть земельного участка. Если я не права, поправьте меня.
Исходя из того, что терраса построена одновременно в домом, значит, она должна быть внесена в документы (в то время изготавливался технический паспорт), то есть самовольной пристройкой не является.
Разъяснять то, что уже разъяснили коллеги, я заново не буду.
Вопрос в том, как Вы хотите узаконить террасу? И в связи с чем возник такой вопрос? Если для увеличения площади квартиры, это не получится.
По этому вопросу имеются разъяснения Минэкономразвития РФ от 27 апреля 2017 года N ОГ-Д23-4932 «Относительно включения в площадь жилого здания, жилого помещения площади балконов, лоджий, веранд и террас для целей осуществления государственного кадастрового учета»:
Соответственно, даже если терраса не относится к общему имуществу собственников дома, она является таким элементом, сведения о котором в данные кадастрового учёта не вносятся.
Если же Вы хотите каким-то образом видоизменить террасу, это уже другой вопрос, поскольку здесь без соблюдения требований ЖК РФ, а именно без получения решения общего собрания собственников дома не обойтись, та как будет затрагиваться общее имущество, в частности архитектурный облик дома.
Вопрос: за чей счет будет производиться ремонт террасы-кровли?
Вопрос: за чей счет будет производиться ремонт террасы-кровли? Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир. Собственники нижних квартир жалуются на постоянные протечки. Проведена экспертиза: технологическое вскрытие декоративного напольного покрытия террасы, цементной стяжки, утеплителя – в месте примыкания к стене квартиры и у края террасы, расположенного ближе к южному фасаду здания. Выявлены дефекты : герметизация кровли была выполнена некачественно и с нарушениями в части уклона кровли, что привело к скоплению дождевой воды в некоторых местах (50%), а также в части устройства кровельного конька. Отмечен факт частичного разрушения фасада из-за проникновения дождевых вод под теплоизоляцию стен.
Здравствуйте, Елена Владимировна.
Если указанная терраса в частной собственности, то за счет собственника она и должна ремонтироваться.
Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом, заинтересованные лица могут оспорить в суде нахождение указанной террасы в частной собственности, поскольку она является крышей нижних этажей и через экспертизу может быть отнесена к общему имуществу МКД.
В этом случае обязанность по текущему ремонту указанной кровли будет отнесена к обязанности УК.
Если такой задачи перевода крыши в общедомовую собственность не стоит, то с претензиями и исками нужно обращаться к собственнику террасы.
Если потребуется составление документов, можете написать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
В связи с продлением Вами срока рассмотрения вопроса дополню.
Приведу для наглядности пример судебной практики по схожим обстоятельствам из которого следует что обязанность по ремонту может быть разделена между собственником и УК (ТСЖ).
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Елена Владимировна!
Поскольку заказано мнение нескольких юристов, выскажу свое
Частная терраса не относится к общему имуществу дома.
Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир.
То-есть частная терраса квартиры одновременно является эксплуатируемой кровлей ниже расположенной квартиры.
Из чего следует, что н плита на которой расположена терраса является несущей и предназначена для обслуживания более одного помещения.
К такому же выводу пришел и Дзержинский районный суд г. Санкт-Петербурга по делу № 2-562/2018 от 11 июля 2018 года https://sudact.ru/regular/doc/.
Ограждающие несущие конструкции, в том числе и балконные плиты (плиты под террасами), включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусмотрено, что за содержание общего имущества несет ответственность управляющая организация.
42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
При таких обстоятельств ответственность за последствия протечки в виде возмещения ущерба будет нести УК, пока не докажет обратное.
При этом Вы указали, что экспертиза была проведена и перечислила выявленные дефекты, но не указали, кем была выполнена некачественно герметизация кровли и допущены нарушения в части уклона кровли.
Если виновник застройщик, то в пределах 3-летнего срока исковой давности, его можно привлечь к ответственности.
В том случае, если собственник террасы проводил на ней работы, связанные с изменением уклона кровли и нарушением герметизации, ответственность будет нести он.
Все верно, только если здесь вина Застройщика, то в пределах 5 летнего гарантийного срока можно предъявить к нему претензии.
Спасибо за уточнение, Вы правы коллега, предельный срок составляет пять лет со дня передачи результатов работы
ГК РФ Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.
Частная терраса верхней квартиры в МКД, является крышей нижних квартир.
Здравствуйте. Собственно то, что ограждающая друг от друга собственников квартир конструкция является зоной ответственности конкретного собственника это вполне обыкновенное дело, ведь при ремонте пола в своей квартире собственник отвечает за то, чтобы при этом не нарушались права ниже живущих соседей. Таким образом, терраса, если она обустроена законно и является принадлежностью конкретной квартиры подлежит содержанию за счет собственника этой квартиры.
При этом из текста вопроса не совсем ясно, по какой причине возникли указанные в экспертизе дефекты. Являются ли они дефектами строительными (т.е. допущенными в ходе строительства застройщиком) либо возникли в ходе проведения каких-то работ самим собственником для обустройства террасы по своему усмотрению. В зависимости от этого и будет рассматриваться вопрос об ответственности. Если указанные дефекты являются дефектами строительства и предельный пятилетний срок на выявление недостатков, установленный ст. 756 ГК РФ еще не прошел, то требования можно будет направлять в адрес застройщика. Если же собственник проводил ремонтные работы и произвел какие-то действия, которые привели к образованию перечисленных в экспертизе дефектов — значит именно он является ответственным на протечки, нарушение целостности кровли, и ремонт будет производиться за его счет.
При этом истцом в данном случае может быть ТСН либо УК, обслуживающая конкретный дом. Это подтверждает например Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-9615/10-С2 по делу N А47-10742/2009, который сделал следующий вывод:
Суд, обязывая ответчика к выполнению ремонтно-восстановительных работ для обеспечения эксплуатационной надежности строительных конструкций жилого дома, пришел к выводу о наличии у ТСЖ, осуществляющего управление и техническое обслуживание жилого дома, права на предъявление иска в защиту прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома, подтверждении недостатков работ по строительству жилого дома, ухудшивших результат работ заключением экспертной организации и обнаружении недостатков выполненных строительных работ в пределах установленного статьей 756 ГК РФ пятилетнего срока.
Отдельно следует отметить, что речь идет о пятилетнем сроке обнаружения недостатков. А предъявить требование можно в пределах трехлетнего срока исковой давности, который прибавляется к этому сроку. Главное, чтобы указанные факты были надлежащим образом в пределах пятилетнего срока зафиксированы.
К такому выводу пришел Санкт-Петербургский городской суд в своем Определении от 7 ноября 2011 г. N 33-16448/2011
По настоящему делу недостатки в строительных работах обнаружены П. в пределах пятилетнего срока с момента ввода дома в эксплуатацию, в связи с чем срок исковой давности, начинающий течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, не пропущен, т.к. действующее законодательство предоставляет истцу пятилетний период, в течение которого он должен был обнаружить недостатки переданной ему квартиры, и соответственно, по окончании этого периода в течение трех лет истец должен был предъявить исковое заявление, что им и было сделано.
То есть трехлетний срок на подачу иска начинает течь с момента обнаружения недостатков.
«Это просто головная боль!» Жители минских домов с террасами на крыше о том, завидовать им или сочувствовать
Минск, конечно, бесконечно далек от небоскребов с садами на крыше, но террасы с цветочными кадками на макушках домов в последнее время появляются и у нас. Многие люди, изголодавшиеся по строительным ноу-хау, готовы доплачивать за такую роскошь большие деньги. Ведь как приятно провести наши 20 солнечных дней в году на собственной эксплуатируемой крыше, насладиться приватностью и роскошным видом на город. С чем придется столкнуться в остальные 340 дней? Об этом мы спросили людей, которые успели испытать это удовольствие на своей шкуре.
О чем здесь речь
Террасы в «Славянском квартале»: сложности с эксплуатацией и протекания
Жилой комплекс «Славянский квартал» — это детище архитектора Валерия Ронделя, автора ландшафтно-растительно-экологической концепции в архитектуре. Его задумка включала не только террасы, но и водопады с зимними садами, однако реальность, как это часто бывает, оказалась гораздо прозаичнее. Крышные террасы в «Славянском квартале» покрыты обычной бетонной плиткой, вместо водопадов и зимних садов — инженерные сооружения, которые немного подпортили вид на проспект Победителей и парк Победы. Однако у террас есть проблемы и посерьезней.
Председатель товарищества собственников ЖК «Славянский квартал» Оксана Боровко предупредила, что владельцы крышных террас в составе комплекса — люди важные и меньше чем с президентом не общаются, а потому нам вряд ли удастся добиться их аудиенции. Но согласилась прокомментировать ситуацию сама.
— Террасы — это такая вещь… на фиг никому не нужная. Просто у главного архитектора проекта Валерия Ронделя никогда не было дачи. А путешествуя по разным странам, он видел, как люди выращивают у себя на террасах в мини-ящиках всякие мини-деревья. И он решил воплотить эту голубую мечту в нашей климатической зоне. Только не подумал о том, что их технологии и наши технологии — это две большие разницы, — не скрывает разочарования Оксана Ивановна.
— Наш кровельный ковер — 80 см. Сверху кладется плитка, под ней — дренаж, дальше — гидроизоляция, дальше — бетонные перекрытия. Кровельный ковер вбирает в себя осадки, соответственно, все продукты выщелачивания бетона и цемента попадают в саму систему ливневой канализации и успешно там гниют. Поэтому каждый владелец террасы должен как минимум 3 раза в год вызывать химочистку, два раза гидропромывку и под огромным напором воды промывать и прочищать эту ливневую канализацию. А месяц назад случилось вообще поразительное: жильцы залили террасу битумом, чтобы она не впитывала влагу и ее было проще эксплуатировать. Но это уже не технология Ронделя, это народный креатив.
— Поэтому, исходя из количества солнечных дней в году, террасы — это головная боль, не более. Шашлыки, барбекю и прочие развлечения, связанные с открытым огнем, на террасах строго запрещены, а отдых на шезлонге совершенно не оправдывает все эти материальные и трудовые затраты.
Ситуацию согласился прокомментировать директор застройщика КСО «Внешэкономстрой» Николай Апацкий:
— Квартиры с террасами мы давно продали, а по гарантии к нам жильцы не обращались. Просто многие собственники начинают все переделывать: менять плитку, конструкцию, гидроизоляцию — и, конечно, после этого возникают какие-то вопросы. А вообще, эксплуатируемую кровлю нужно в самом деле эксплуатировать: постоянно прочищать воронки, трубы, смотреть, чтобы они не засорялись. А если терраса 5 лет стоит бесхозной и жильцы за ней не следят — со временем в ливневку забивается мусор, солевые отложения и, в принципе, может случиться течь.
Что действительно хорошо на крышных террасах в «Славянском квартале» — так это недосягаемость для глаз. Даже поднявшись на кровлю соседних зданий, невозможно разглядеть, что происходит на макушке «Славянского квартала», который на три головы выше соседей.
Террасы на Победителей, 133: лужи, бычки с верхних этажей и загадочный «дом» на крыше
Новостройка на Победителей, 133 — проект экспериментальный. Дом сдали еще в 2015 году, с тех пор застройщик «Экспосити» успел подать на ликвидацию, но многие квартиры и офисы так и остались непроданными. Репутация у дома спорная: СМИ уже писали о трещинах и протекающем паркинге.
Сергей — счастливый обладатель «однушки» на втором этаже с просторной террасой. Площадь его квартиры — 41,5 кв. м, а террасы — больше 50 кв. м. За те же деньги можно было купить двухкомнатную квартиру с окнами во двор, но Сергей сделал ставку на ликвидность: убежден, что «однушка» с террасой, из которой открывается вид на водохранилище Дрозды, будет пользоваться более ощутимым спросом при продаже.
