Трипл нет что это
Что такое Трипл Net
Термин Triple Net lease(TNL) появился на российском рынке складской недвижимости не так давно. На Западе он широко распространен в сфере коммерческой недвижимости. В буквальном переводе трипл нет означает «тройная чистая арендная ставка» или нетто-аренда. Термин по смыслу является антонимом брутто-аренды (gross lease), когда собственник берет на себя существенную часть операционных расходов. В варианте Triple Net lease за все платить арендатор, а инвестор может оценить чистую прибыль от объекта.
Зачем нужен трипл-нет или преимущества для инвестора
При аренде-брутто, как было сказано выше, часть OPEX ложится на плечи собственника – и это ему невыгодно. Вариант net lease подразумевает, что арендатор не только выплачивает договорную ставку, но и отвечает за поддержание объекта в рабочем состоянии. Финансовые обязательства («очистка» арендной ставки) при этом может варьироваться от одной до трех N:
Уровень арендной ставки при трипл нет обычно ниже. Но цель инвестора – не сиюминутное привлечение прибыли, а долгосрочный контракт. Поэтому инвестор, который собирается вложить деньги в проект, хочет видеть финансовую сторону сделки прозрачной и понятной. Это поможет ему оценить доходность и риски – если риски высоки, от сделки можно отказаться.
Если логистический комплекс сдается в аренду по схеме трех N, риски инвестора существенно снижаются. Ведь даже при увеличении налогов и OPEX оплачивать их будет арендатор. А значит, и львиная доля рисков лежит на нем.
Triple Net lease обеспечивает стабильность и долгосрочность дохода – это главное преимущество в сфере коммерческой недвижимости.
Риски: и все-таки они есть
Тройная чистая ставка значительно выгоднее для собственника, чем для резидента. К рискам собственника отнесем колебания рынка, зависимость от якорного арендатора и ликвидность локации. Так, спад рынка приводит к колебаниям ставок. Отказ арендатора пролонгировать договор – к длительным поискам другой компании. Появление новых складских объектов аналогичного класса – к возможному демпингу ставок или снижению спроса.
Основное преимущество TNL для компании, которой нужен склад – относительно низкая ставка аренды. При этом нужно понимать, что размер OPEX может вырасти, а платить все равно придется. Объекту может потребоваться дорогой ремонт, коммунальные платежи через год повысятся – и предсказать подобные пути развития событий сложно.
NNN как показатель «рынка владельца»
Разумеется, TNL применяется не только в складской недвижимости. Например, на рынке офисов вначале его формирования расходы автоматически включались в арендную ставку, и это давало некоторое маркетинговое преимущество («все включено, никаких лишних затрат»). Затем к ставке добавился НДС, затем – коммунальные платежи, затем настал черед полноценного трипл нет.
Этот переход напрямую связан с доступностью высококлассных объектов и покупательским спросом. Если предложение существенно превышает спрос, собственник вынужден идти на компромиссы. Если ситуация развивается с точностью до наоборот, владелец диктует свои условия. Именно так и произошло на рынке складских объектов Москвы. В регионах этот путь только начинается.
Эксперты считают, что постепенно рынок стабилизируется благодаря подходу Built-to-suit – строительству под заказчика. В этом случае девелоперам придется прислушаться к мнению якорных арендаторов.
Как найти нужный вариант?
Специалисты компании ILM и сервиса Skladium всегда готовы проконсультировать вас по вопросу подбора складской недвижимости и подобрать актуальные объекты. Нужно взять в аренду склад 1000 квадратных метров? Мы предложим не только помещения, сдающиеся по схеме Triple Net, но и достойную альтернативу, а также сопроводим на переговорах с владельцем комплекса.
Routes to finance
Savings and Loan Scandal: Taxpayer Bailout (Декабрь 2021).
Почему имя? Арендатор обычно несет ответственность за уплату чистой суммы трех основных расходов в дополнение к его базовой аренде: страхование, налоги и обслуживание.
Но это не означает, что дополнительная аренда ограничивается этими вещами. Арендатор эффективно берет на себя всю финансовую ответственность за операционные расходы, как те, которые связаны с его бизнесом, и те, которые поддерживают здание.
Недостатки Triple Net Leases
Когда вы входите в тройной чистый лизинг, вы эффективно оплачиваете расходы на владение имуществом, которое вы фактически не являетесь владельцем. Вы будете платить налоги на недвижимость на чужой недвижимости. Вы заплатите, чтобы застраховать его имущество от огня или другого урона, и вы будете платить, чтобы держать его в коде и безопасным для вас, ваших клиентов и клиентов.
Между тем, владелец является единственным, кто получает выгоду от повышения или увеличения стоимости здания. Это может быть отличная ситуация для инвестора, который хочет купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду. Это в значительной степени несовместимое владение, которое может привести к существенному пассивному росту, если он держится на нем достаточно долго.
Преимущества Triple Net Leases
Ваша базовая арендная плата, скорее всего, будет меньше, чем если бы вы вступили в нечто, отличное от аренды в трехместной аренде, но в итоге нижняя строка могла бы быть в значительной степени одна и та же. Вы можете ввести другой тип аренды для базовой арендной платы в размере 4 000 долларов США в месяц. Управляющая компания или арендодатель могут согласиться снизить это до 2 000 долл. США в месяц в соответствии с условиями тройной чистой аренды, но если три надбавки составляют примерно 2 000 долл. США в месяц, вы на самом деле ничего не выиграли.
Кроме того, вы не можете нести ответственность за, по крайней мере, некоторые из расходов владельца, в том числе связанные с его юридическими или учетными сборами при составлении договора аренды или выполнении условий сделки.
Практический результат
Тройной чистый лизинг почти всегда благоприятствует арендодателю и должен быть тщательно обсужден, чтобы ограничить, насколько арендодатель может ежегодно увеличивать гонорары NNN. Вы также захотите убедиться, что эти сборы и условия для увеличения четко указаны в вашей аренде. Если вы допустили ошибку, вы можете столкнуться с ней в течение некоторого времени, потому что тройная чистая аренда обычно составляет от 10 до 15 лет.
Остерегайтесь таких терминов, как «под ключ» в переговорах по аренде.Это часто означает, что аренда является тройной сетью. Если вы не уверены, обратитесь к адвокату недвижимости.
До подписания коммерческой недвижимости Аренда
Адвокат Сьюзан Доусон обсуждает 10 факторов, которые вам необходимо подумайте, прежде чем подписывать коммерческую аренду недвижимости.
Что означает «чистый лизинг» в коммерческой недвижимости
Чистый лизинг означает, что арендатор оплачивает все или часть общих операционных расходов дополнительно до ежемесячной арендной платы за место, которое занимает арендатор.
Определение субаренды в коммерческой недвижимости
Что такое тройная чистая аренда? Определение, значение, примеры, характеристики
Triple Net Lease или NNN арендная плата — это аренда, при которой арендатор вместо арендодателя оплачивает обслуживание, страховку, а также налог на имущество помимо обычной арендной платы. Арендатор принимает на себя все эксплуатационные расходы имущества. Он включает в себя переменные и постоянные расходы, а также расходы на собственное размещение и даже обслуживание любой общей площади, которая может относиться к собственности.
Арендодатель несет ответственность только за любой структурный ремонт.
Что такое тройная чистая аренда или аренда NNN?
Аренда NNN или тройная чистая аренда — один из самых популярных видов чистой аренды, который используется для торговых площадей или коммерческих отдельно стоящих зданий. Эта аренда недвижимости описывается как договор аренды между арендодателем и арендатором, когда обязанность по оплате операционных расходов передается от первой к второй.
Считается, что тройной чистый лизинг выгоден арендодателю больше, чем арендатору, и важно посмотреть договор и договориться о пределе, который ежегодно взимается. Аренда имеет тенденцию к значительным колебаниям и зависит от увеличения и уменьшения операционных расходов.
Примеры тройной чистой аренды
Рамеш является владельцем книжного магазина и больше не интересуется им из-за плохого состояния здоровья. Он решает сдать в аренду свою собственность вместо того, чтобы сдавать ее в аренду соседу, потому что он действительно хочет справиться с проблемами обслуживания и арендаторов.
Это освободит его от любых эксплуатационных и эксплуатационных расходов. Контракт составлен, и Рамеш теперь получает фиксированный платеж каждый месяц, не задумываясь обо всех мельчайших деталях. Это сосед, который теперь должен платить страховку, обслуживание, налоги и арендную плату за имущество.
Характеристики тройной чистой собственности
Недвижимость с тройной чистой арендой считается хорошей инвестиционной возможностью для пенсионеров и профессионалов. Некоторые из важных характеристик тройной чистой арендной собственности следующие:
Преимущества тройной чистой аренды
Преимущества тройной чистой аренды заключаются в следующем
Получите вознаграждение без риска — Недвижимость с тройной чистой арендой считается одной из самых надежных инвестиций, поскольку она гарантирует предсказуемый и стабильный доход в течение длительного периода времени. Поскольку арендатор является более частой частью франшизы, сделка считается финансово устойчивой с более низким фактором риска
1. Инвестиции с низким уровнем риска
Поскольку арендатор покрывает большую часть расходов, связанных с недвижимостью, это свидетельствует о низком риске инвестиций для арендодателя
2. Надежный и стабильный доход
Тройная чистая аренда структурирована таким образом, что она предлагает постоянную арендную плату каждый месяц в течение более длительного периода времени.
3. Акции
Тройные свойства чистой аренды добавляются в портфель инвестора для создания большего капитала. Они держатся за собственность в течение нескольких лет и продают ее в пиковый период
4. Прибыль начисляется через налоговые отсрочки
Если инвестиционная недвижимость ценится и вы решите ее продать, то можно избежать уплаты налога на ваши доходы, вложив эту прибыль в другую собственность. Это позволит инвестору инвестировать в более крупные объекты недвижимости и накапливать богатство без уплаты налогов каждый раз, когда будет получена прибыль.
5. Свобода от управленческих обязанностей
Наиболее важным преимуществом тройной нетто-аренды является то, что она предлагает арендодателю свободу от управленческих обязательств, которые являются частью владения недвижимостью. Именно арендатор несет ответственность за содержание и любые расходы на это имущество
6. Налоги на имущество
В случае увеличения налога на имущество он передается арендатору, а не арендодателю.
7. Более низкая арендная плата
Поскольку арендатор принимает на себя часть расходов на имущество, арендодатель устанавливает низкую арендную плату за имущество.
8. Больше свободы со структурой
Арендатор имеет возможность внести некоторые изменения в структуру недвижимости с тройной чистой арендной платой по сравнению с лицом, сдающим ее в аренду без него, поскольку у него нет такой возможности.
9. Контроль собственности
Арендатор недвижимости с тройной чистой арендой имеет больший контроль над имуществом по сравнению с другими арендаторами, так как он может отремонтировать крышу или водопроводную систему в случае чрезвычайной ситуации. Арендатору не придется ждать легкости и прихоти арендодателя, чтобы сделать это.
10. Хорошее место и длительный след
Долгосрочная аренда дает возможность арендатору создать долгосрочное местоположение для их бизнеса. Это помогает им иметь жизнеспособный след на рынке. Кроме того, это помогает арендатору получать постоянную информацию и частый трафик на свой бизнес.
11. Долгосрочное размещение
Тройная чистая аренда гарантирует долгосрочную занятость арендатора, и арендодателю не нужно снова и снова искать арендатора, и это тоже в течение короткого периода времени.
Кроме того, инвестор избавлен от риска, а также от потери, которую может понести имущество, когда оно находится между арендаторами.
12. Показатель дохода отделен от фактической арендной платы.
Арендная плата хранится отдельно от других затрат, и это позволяет владельцу недвижимости вести свои собственные бухгалтерские книги и держать показатель дохода отдельно от фактической арендной платы из-за основного характера тройной чистой аренды
13. Налоговые льготы
Хотя арендатор несет ответственность за уплату налогов на имущество при трехкратной нетто-аренде, он может убедиться, что эти затраты отражены как операционные расходы предприятия, и может получить налоговые льготы для своего бизнеса на трехкратных условиях чистой аренды
14. Недвижимость может быть продана с арендой
Владельцы недвижимости могут продать свою недвижимость, даже если у них есть договор аренды. Он является страховочной сетью для арендодателя, если цена на недвижимость повышается или возникает необходимость в продаже в случае финансовых затруднений.
Арендатору не нужно беспокоиться в том случае, если аренда имущества переходит от одного человека к другому без какого-либо чрезмерного воздействия на его бизнес. Новый владелец не может выселить арендатора и, кроме того, ему придется соблюдать условия старого контракта.
Недостатки тройного чистого лизинга
Многочисленные недостатки тройной чистой аренды заключаются в следующем
1. Вакансии риски
Хотя тройная чистая аренда обычно оформляется на более длительный период времени, всегда существует риск дефолта арендатора, который может привести к повторному заполнению вакансии и потере арендной платы.
2. Заработать шапки
Тройная чистая аренда дает постоянный доход, но в случае повышения цен на недвижимость инвестор терпит убытки, так как не может повысить арендную плату на полпути.
3. Предполагая расходы, связанные с имуществом
Лизингополучатель несет ответственность за оплату операционных расходов, и в этом случае серьезное влияние на их прибыль.
4. Риск нефиксированных затрат
Если страховые или имущественные налоги увеличатся, операционные расходы с точки зрения арендатора также увеличатся. Даже неожиданные неожиданные расходы окажутся для него невыгодными.
5. Негативная реклама
Если арендатор страдает от негативного имиджа бренда или публичности, это также окажет косвенное влияние на арендодателя, так как он будет признан виновным в результате ассоциации, и это может снизить его рыночную власть.
6. Отстают по налогам и страховке
Если арендатор отстает по налоговым и страховым выплатам, это увеличивает уязвимость арендодателя.
7. Состояние беспорядка
Если арендатор не позаботится о имуществе должным образом, потому что оно на самом деле не принадлежит ему, тогда оно может прийти в состояние смятения. Это может привести к увеличению затрат на ремонт, которые должны быть оплачены арендодателем, когда арендатор освобождает имущество.
Чистая аренда или net lease
Фото: sxc.hu / srpatel
Любой инвестор, приобретающий коммерческую недвижимость за рубежом, заинтересован в надежных арендаторах и долгосрочных отношениях с ними. При этом важным параметром объекта является тип имеющегося договора аренды, определяющего объем расходов, которые ложатся на плечи арендатора.
В отличие от gross lease (брутто-аренды), когда арендодатель берет на себя большую часть операционных расходов, net lease является более предпочтительным для инвестора.
Остановимся поподробнее на этом типе аренды (net lease) и её разновидностях.
Net lease, чистая аренда, нетто-аренда – тип аренды, при котором именно аредатор отвечает за поддержание рабочего состояния объекта. При этом он берет на себя расходы на техническое обслуживание, ремонт, страхование, налоги и т. д. Помимо этого арендатор выплачивает арендную плату.
| Договор аренды по типу net lease чаще всего встречается на рынках коммерческой и промышленной недвижимости. |
В зависимости от объема финансовых обязательств, который берет на себя арендатор, net lease разделяют на 3 группы:
Безусловно, покупка NNN lease недвижимости, уже находящейся в аренде, дает инвестору ряд преимуществ перед приобретением, например, жилого дома.
К этим преимуществам относятся:
Трипл нет что это
Следующим является гостевой пост Билла Лантина | Вице-президент, коммерческий долг, RealtyShares. Я познакомился с Биллом за ужином и попросил его поделиться своей мудростью о свойствах с тремя сетями, потому что такие инвестиции кажутся привлекательными для тех, кто не хочет много управлять, реконструировать или поддерживать.
Разумные инвесторы ищут наибольшую отдачу за наименьшее количество усилий. В этом заключается привлекательность трех-сетевых свойств, которые дают возможность работать с крупными коммерческими арендаторами, в то же время передавая некоторые из самых больших обязанностей, с которыми сталкивается любой владелец недвижимости.
Triple-net может согласовываться с вашими целями, если вы ищете причудливый, малоизвестный тип инвестиций, который лучше известен за получение вознаграждений, а не за ремонт. Если это резонирует, прочитайте дальше, чтобы узнать, подходит ли вам этот класс активов.
Основы трехмерной сети
Тройная сеть предоставляет арендатору или арендатору ответственность за расходы по строительству страхования, технического обслуживания и налогов на недвижимость (три «сети») в дополнение ко всем другим типичным тарифам, таким как аренда и коммунальные услуги. Долгосрочная аренда является нормой здесь, часто длится от одного до двух десятилетий. В течение подавляющего большинства этого времени инвесторы обычно могут сидеть сложа руки и накапливать прибыль.
Ключ к успешным инвестициям в тройной сети состоит из двух элементов: умная структура аренды и поиск надежного прибыльного арендатора. Учитывая, что тройная сеть уполномочивает арендатора покрывать расходы на содержание имущества, эта структура представляет собой относительно невысокую и выгодную инвестиционную возможность.
Инвесторы, которые не хотят беспокоиться об управлении недвижимостью, сохраняя при этом капитал и наслаждаясь гарантированным потоком доходов, часто выбирают возможности тройной сети. Кроме того, инвесторы, стремящиеся заменить собственность 1031 Exchange, могут найти эти сделки привлекательными, а также учитывая относительную нехватку участия и регулярные арендные платежи.
Налоговые льготы особенно привлекательны, если вы, как инвестор, приходите с такими значительными активами, как бизнес или дом, а также намерены продать их для получения большей выгоды. Инвесторы этого типа часто могут избегать налогов на прирост капитала, используя тройную аренду в обмене 1031.
Более того, тройные инвесторы могут использовать амортизацию как средство снижения своих налогов на недвижимость. Элементы, которые могут быть амортизированы, включают дороги, кустарники, офисные машины, приборы, а также дополнения или улучшения, такие как новая крыша.
Какие операторы и арендаторы выбирают тройную сеть?
В то время как вы найдете офисных и промышленных операторов среди кладовщиков с тремя сетями, большинство из тех, кто выбирает эту структуру аренды, управляют такими торговыми объектами, как магазины, рестораны быстрого питания, магазины больших магазинов, продуктовые магазины и автозаправки. Кроме того, государственные учреждения и агентства также оказались хорошими кандидатами на тройную аренду, учитывая их долговечность и последовательность.
Денежные сознательные арендаторы также могут выбрать структуру с тремя сетями, так как арендные ставки, как правило, ниже. Кроме того, в зависимости от вашей географической области, трехэтажная аренда может быть нормой для коммерческой недвижимости.
Тройные сети являются популярными среди множества арендаторов промышленных и торговых объектов, пользователи, чьи расходы могут сильно различаться. Такая арендная структура также выгодна арендодателю, поскольку расходы передаются арендатору, у которого есть стимул удерживать затраты с тех пор, как они подпирают счет.
Поскольку это тройная сеть, бизнес-оператор поддерживает здание при уплате страховых и имущественных налогов. Если все идет по плану, они оплачивают аренду и все еще могут получить прибыль от своей коммерческой деятельности. Так что все счастливы.
Источник: Calkain Research, Net Lease Company
Что такое предложение ценности?
Инвесторы находят большую ценность в трехэтажном лизинге, учитывая, что они могут разгрузить ответственность за страхование, обслуживание и налоги, в то же время стремясь обеспечить постоянный доход от постоянной прибыли в долгосрочной аренде. Более того, эти договоры обычно подкрепляются качественными арендаторами и обеспечивают сильные налоговые льготы.
Со своей стороны, арендаторы ценят более низкую арендную плату в обмен на взятие на себя ответственности за управленческие обязанности. Арендаторы с самым высоким рейтингом, как правило, сталкиваются с 6-процентный лимит, который, по оценкам, составляет от 8,5 до 9 процентов за менее кредитоспособные стороны.
Почему инвесторы могут забивать свои деньги в существующую сделку с тройной сетью, а не просто покупать и / или развивать такое имущество самостоятельно? Проще говоря, у них нет капитала; курица Церкви на рынке второго уровня может легко пойти на 2,2 миллиона долларов.
Кроме того, хотя обслуживание в тройной сети минимально по сравнению с другими видами собственности, для некоторых потенциальных инвесторов все еще слишком много. Как и во всех свойствах, владелец в конечном итоге находится на крючке для налоговой отчетности и мониторинга состояния здания, и если арендатор не может сделать ренту, владелец остается в сумке.
Удобные магазины более защитные, когда дело доходит до электронной коммерции. Источник: Calkain Research, Net Lease Company
Как интегрировать трехмерные сетевые объекты в диверсифицированный портфель?
RealtyShares подписали более 10 кредитов с тройной сетью (NNN). Эти кредиты доступны только кредитоспособным франчайзи, действующим на стабильных общенациональных франшизах, таких как Taco John’s, Chicken Chick, Checkers и Dog Haus.
Тройные чистые инвестиции могут стать благом для вашей нижней линии по двум причинам. Во-первых, стабильность равносильна устойчивости. Свойства Triple-net продолжаются дольше, потому что эти бизнес-процессы, такие как кафе и фаст-фуд, не только непроницаемы для конкуренции в области электронной коммерции, но также более устойчивы к рецессии. Во-вторых, интеграция трех сетевых свойств в ваш портфель помогает вам диверсифицировать, что крайне важно для предотвращения рыночной турбулентности.
Как частные аккредитованные инвесторы могут воспользоваться этими предложениями?
Фавориты среди этого набора включают арендаторов с голубыми фишками, включая основных сетевых франчайзи и национальных кредитных арендаторов, что означает, что арендатор получил рейтинг инвестиционного уровня за его финансовую устойчивость и размер. Такие рейтинги сигнализируют владельцам недвижимости о том, что арендаторы могут противостоять различным экономикам, в том числе турбулентным.
Можете ли вы воспользоваться преимуществами Triple-Net?
Когда пользователи RealtyShares предпочитают инвестировать в недвижимость с тремя сетями, они могут рассчитывать на предсказуемый поток надежных доходов, учитывая, что указанные доходы финансируются за счет арендных платежей арендаторов.
Тем не менее, если вы ищете налоговые льготы плюс ежемесячный доход без необходимости больших инвестиций, этот класс активов может быть прямо вверх по вашей аллее. При принятии кресле на правах собственности вы можете наслаждаться стабильной рентабельностью инвестиций за вычетом проблем управления имуществом.
С инвестициями в недвижимость в целом, подумайте о рыночных циклах. В первые дни восстановления необходимо сосредоточиться на развитии; поскольку это восстановление становится более обоснованным, переключите свое внимание на баланс между высокопроизводительными свойствами ядра, свойствами добавленной стоимости света, свойствами репозиционирования / реконфигурации и свойствами права / развития. Ослабьте последнее, когда структурная вакансия начнет расти по всей стране.
Некоторые вопросы, о которых нужно подумать, прежде чем покупать недвижимость в тройной сети:
Купить утилизацию, арендовать роскошь при инвестировании в недвижимость
Рейтинг лучших пассивных доходов
Читатели, кто-то из вас в настоящее время инвестировал в тройные сетевые свойства? Каковы некоторые другие недостатки и недостатки для трехмерных свойств, о которых нужно знать?