Трофейная недвижимость что это
Что такое «трофейные» дома и почему их продают избранным
Отличия элитарности от «элитки»
Трофейные активы обладают рядом свойств, отличающих их от просто дорогой и качественной недвижимости. Как правило, к этой категории можно отнести не более 1−2% всех представленных на рынке объектов высокого ценового сегмента. В Москве их и вовсе от силы около десятка.
Даже среди оценщиков нет единого мнения о том, какая же именно недвижимость имеет право называться трофейной. На мой взгляд, таковой являются объекты, считающиеся настоящей достопримечательностью. Чаще всего это либо здание с интересной историей, либо творение прославленного архитектора, либо бывшее жилье знаменитостей. При этом на такой лот должен быть интерес со стороны иностранцев.
Легендарное здание Московского института радиосвязи станет жилым домом
Трофейная недвижимость достается не всем желающим. Купить элитный дом может любой, у кого есть много денег, но трофейные объекты – привилегия избранных, готовых платить деньги за историю.
Trophy assets, как правило, продаются на аукционах. Более того, продавцы в некоторых случаях проводят тщательный «фейс-контроль» для потенциальных покупателей, потому что именитому владельцу недвижимости или его представителям важно, кто именно будет проживать в доме.
Причастность к аристократам
Покупатели «трофеев» получают не просто шикарную квартиру в элитном районе, а возможность войти в закрытый клуб «сверхбогатых людей» – современных аристократов с безупречным вкусом, прекрасным воспитанием, выдающимся интеллектом, умеющих ценить то, что для остальных всего лишь квадратные метры в престижном месте.
Охотники за домами-трофеями сродни коллекционерам произведений искусства – они делают это не столько ради выгодного вложения средств, сколько ради эстетического удовольствия. Есть даже специальный термин для таких покупок – passion investment, ведь они проходят под влиянием душевных порывов, не всегда поддающихся логике.
Далеко не факт, что, купив эксклюзивный актив, его новый хозяин когда-нибудь по доброй воле захочет расставаться с ним, даже за очень большие деньги. Чаще всего такие покупки – на всю жизнь.
Продажи жилья в дорогих новостройках Москвы уходят в тень
Штучный товар лицом
Trophy assets особенно много именно на Западе. Из зарубежных проектов в качестве примера приведу особняк Stanley House в лондонском Челси. Помимо крупнейшего в районе сада и удобного расположения комнат будущий владелец получит то, от чего сходят с ума искусствоведы.
Речь идет о коллекции гипсовых слепков с фриза Парфенона и других античных сокровищах, известных как «Мраморы Элгина», – одним из хозяев дома был личный секретарь лорда Элгина, который помогал тому в его изысканиях.
Trophy property – штучный товар. В нем всё продумано до мелочей – от изысканных фасадов и окружения до рекламных материалов для потенциальных инвесторов.
Застройщики такого рода домов не скупятся на лучшие инженерные и архитектурные решения, выписывают звездных западных специалистов и стремятся продать покупателям не просто недвижимость, а приятные эмоции, ощущение причастности к высшему свету.
Не в деньгах дело
Есть подобные лоты и в России. Возьмем «Дом со львами» постройки 1913 г. на Малой Молчановке, 8, где известный советский писатель Алексей Толстой принимал у себя поэта Сергея Есенина. Стоимость квартир здесь – от 400 000 до 1,9 млн руб. за кв. м.
Рядом, в Борисоглебском переулке, 8, находится дом, построенный в советские годы по индивидуальному проекту, но без такого заметного бэкграунда. Поэтому и цена жилья здесь намного скромнее: 320 000−340 000 руб. за «квадрат».
Trophy assets − это прекрасная инвестиция в проект, аналогов которому в мире не существует. Такая недвижимость всегда остается очень ликвидной и в случае продажи приносит бывшему владельцу огромный доход.
Более того, в Москве сейчас самое время для продажи элитного жилья. По данным Kalinka Group, цена некоторых лотов варьируется от 930 000 до 1,7 млн руб. за кв. м. При этом потенциальный спрос на лучшие локации по-прежнему высок.
Ценность trophy assets не измеряется в финансовых показателях. Такую покупку можно назвать вложением в историю, шансом стать ее частью. Однажды мой коллега, управляющий партнер девелоперской компании APD Константин Акимов, заметил: настоящий люкс нельзя купить, он должен быть следствием образа жизни.
Хотите скрыть рекламу? Оформите подписку и читайте, не отвлекаясь
Наши проекты
Контакты
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Ведомости в Facebook
Ведомости в Twitter
Ведомости в Telegram
Ведомости в Instagram
Ведомости в Flipboard
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Трофейная недвижимость и кто за ней охотится?
Эксперты агентства элитной недвижимости Engel & Völkers отвечают на вопросы, какие объекты можно считать трофейной недвижимостью и каков портрет потенциального покупателя?
Комментирует Александр Беляев Лицензионный Партнер Engel & Völkers Russia GmbH: Мы решили поразмышлять на тему трофейной недвижимости и проанализировать рынок Петербурга после того, как на нашем сайте появился объект в закрытой продаже с заголовком «Трофейный пентхаус». Определение относительно новое, да и объектов по пальцам можно пересчитать, поэтому термин встречается не так часто, соответственно вызвал интерес и массу вопросов.
Итак, охотники за домами-трофеями сродни коллекционерам произведений искусства – они делают это не столько ради выгодного вложения средств, сколько ради эстетического удовольствия. Есть даже специальный термин для таких покупок – passion investment, ведь они проходят под влиянием душевных порывов, не всегда поддающихся логике.
Под трофейной недвижимостью (trophy houses), как правило, подразумевают исключительные объекты, их невозможно повторить ни по местоположению, ни по видовым характеристикам, ни по архитектуре. К примеру, знаменитый Шато-де-ла-Круа Романа Абрамовича, с завораживающим видом на Лазурное побережье, или Теуль-сюр-Мер –невероятное имение площадью около 1200 кв. м с собственным амфитеатром – художественное творение авангардиста Анти Лова.
Отличия trophy houses от элитной недвижимости
Трофейные активы обладают рядом свойств, отличающих их от просто дорогой и качественной недвижимости. Как правило, к этой категории можно отнести не более 1−2% всех представленных на рынке объектов высокого ценового сегмента. Во-первых, трофей должен быть уникальным и не иметь аналогов на рынке. Во-вторых, иметь историческую составляющую. Недвижимость должна быть настоящей достопримечательностью, находиться в историческом центре города или месте. В-третьих, trophy houses, как правило, продаются на аукционах. При этом на такой лот должен быть интерес со стороны иностранцев.
Один из чистейших образцов трофейной недвижимости в столице является комплекс Noble Row в Хилковом переулке, шесть пятиэтажных таунхаусов с резными фасадами из португальского известняка, построенный на одном из последних свободных участков у Остоженки.
Что касается Северной столицы, то среди трофейной недвижимости можно отметить клубный дом «Фонтанка 76». В историческом культурном центре Петербурга нового готового дома класса de luxe и квартирами с авторскими интерьерами от Roberto Molon просто нет и в ближайшее время не предвидится. Панораму города, которая открывается с террас пентхаусов-особняков, расположенных на 9 этаже дома, также невозможно сравнить ни с одним другом комплексом.
Стоимость trophy house и портрет покупателя
Стоимость такого жилья не может быть определена на основе сравнительного метода оценки ввиду отсутствия на рынке аналогичного предложения. Trophy house стоят столько, сколько за них готов заплатить покупатель. Такую покупку можно назвать вложением в историю, шансом стать ее частью. Ряд ведущих экспертов рынка относят к такой недвижимости объекты, которые учитывают все последние тенденции международного рынка элитного жилья. Как правило, владельцами становятся лишь избранные. Дело не только в баснословной стоимости трофейных активов (trophy assets), а в том, что далеко не каждый потенциальный покупатель способен выявить истинную ценность таких объектов и заплатить не за стоимость квадратного метра, а за уникальность и неповторимость.
К трофейной недвижимости Петербурга, безусловно, можно отнести пентхаусы в Diadema Club House на Крестовском острове.
Исключительными характеристиками, также обладает комплекс резиденций «Императорский яхтъ-клуб», по местоположению и видовым особенностям его можно сравнить лишь с Газпром-Ареной, но даже новая домината Петербурга не обладает собственной вертолетной площадкой и яхтенной мариной.
Ведя речь о trophy houses, невозможно не отметить, трофейный пентхаус в клубном доме «Монферран» на Конногвардейском бульваре, 5. С открытой террасы пентхауса открывается впечатляющий вид на Исаакиевский собор, зелень Александровского сада, монументальный Центральный Выставочный Зал Манежа.
Трофейную недвижимость действительно можно назвать желанной добычей, а покупку – удачной охотой, так как на рынке deluxe-недвижимости такие объекты появляются крайне редко. Далеко не факт, что, купив эксклюзивный актив, его новый хозяин когда-нибудь по доброй воле захочет расставаться с ним, даже за очень большие деньги. Чаще всего такие покупки – на всю жизнь, – подытожил Александр Беляев Лицензионный Партнер Engel & Völkers Russia GmbH.
«Трофейная» недвижимость – что это и как ее получить?
Сегодня мы поговорим о таком виде имущества, как трофейная недвижимость. Эта терминология все чаще встречается в обиходе юристов и арендодателей. Давайте же вместе разберемся, что понимается под «трофейной недвижимости».
Вообще, в законодательстве РФ нет понятия «трофейной недвижимости», этот термин юристы и риелторы употребляют, когда речь идет об уникальных объектах недвижимости, ценность которых определяет их историко-культурная, архитектурная уникальность и привлекательность. Такой объект нельзя воссоздать, скопировать в силу определенных причин, но при условии, что его можно продавать или покупать. Когда меня спрашивают, что же отличает эти объекты от остальных «элитных» объектов, то мне всегда на ум приходят слова моего друга — оценщика по профессии, который недавно как раз оценивал один трофейный особняк в центре Москвы: «Трофейную недвижимость ты купил и всё, — больше ни у кого такой игрушки нет!».
Как правило, на рынке Москвы трофейная недвижимость — жилая (квартиры, дома, апартаменты), но встречается и коммерческая (офисы к примеру). С точки зрения налогового законодательства, статус «трофейности» таких объектов не влияет на порядок исчисления и уплаты налога и на практике не отличается от налогового режима в отношении остальных объектов недвижимости.
Если владелец трофейной недвижимости — физическое лицо, то с такой недвижимости платится налог на имущество физических лиц, а налоговой базой выступает его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, за который уплачивается налог. Срок уплаты налога — не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (календарным годом). Вместе с тем обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления. Так как налог на имущество физлиц местный, то и ставку по нему устанавливает орган конкретного муниципального образования, в котором находится недвижимое имущество. В Москве ставка зависит от стоимости объекта и варьируется от 0,1 до 0,3 %, если же кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн. рублей, то ставка равна 2 %. Кроме того существует множество льгот, которые также устанавливает орган конкретного муниципального образования, в Москве например это Закон «О налоге на имущество организаций» № 64.
Если же владелец трофейной недвижимости юридическое лицо, то налоговая база по налогу на имущество организаций исчисляется либо от кадастровой стоимости объекта либо определяется как его среднегодовая (остаточная) стоимость имущества. Если база определяется как кадастровая, то ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ, так как налог региональный, и не могут превышать 2,2%, в Москве на 2019 год ставка установлена в размере 1,6 %, на 2020 год – 1,7%. Если же налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, то ставка равна максимальному значению 2,2 %.
Если трофейная недвижимость жилая, то в данном случае ключевую роль играет то факт, учитывает ли организация его на балансе в качестве основных средств или нет. Если нет, то объект облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
Но владельцам трофейной недвижимости в некоторой мере повезло, так как из-за того что их объект недвижимости уникален в своем роде и фактически сравнивать его не с чем (аналогов не существует), то и методы и стандарты определения кадастровой стоимости не учитывают этот факт. В итоге оценщики определяют стоимость таких объектов во много раз дешевле, чем их фактическая рыночная стоимость.
Возьмем, к примеру, знаменитый трофейный особняк на улице Остоженка в Москве, чья рыночная стоимость оценивается экспертами в 31,5 млн. долларов, а если обратиться к официальному фонду данных Росреестра то мы увидим, что его кадастровая стоимость определена Правительством Москвы всего лишь в 3,3 млн. долларов на 2019-20 годы, что не может не радовать владельца особняка как плательщика налога на имущество.
Ведомости // Что такое «трофейные» дома и почему их продают избранным
Цены на жилые «трофеи» баснословны. Но наличие денег у покупателя – не гарантия сделки
Отличия элитарности от «элитки»
Трофейные активы обладают рядом свойств, отличающих их от просто дорогой и качественной недвижимости. Как правило, к этой категории можно отнести не более 1−2% всех представленных на рынке объектов высокого ценового сегмента. В Москве их и вовсе от силы около десятка.
Даже среди оценщиков нет единого мнения о том, какая же именно недвижимость имеет право называться трофейной. На мой взгляд, таковой являются объекты, считающиеся настоящей достопримечательностью. Чаще всего это либо здание с интересной историей, либо творение прославленного архитектора, либо бывшее жилье знаменитостей. При этом на такой лот должен быть интерес со стороны иностранцев.
Трофейная недвижимость достается не всем желающим. Купить элитный дом может любой, у кого есть много денег, но трофейные объекты – привилегия избранных, готовых платить деньги за историю.
Trophy assets, как правило, продаются на аукционах. Более того, продавцы в некоторых случаях проводят тщательный «фейс-контроль» для потенциальных покупателей, потому что именитому владельцу недвижимости или его представителям важно, кто именно будет проживать в доме.
Причастность к аристократам
Покупатели «трофеев» получают не просто шикарную квартиру в элитном районе, а возможность войти в закрытый клуб «сверхбогатых людей» – современных аристократов с безупречным вкусом, прекрасным воспитанием, выдающимся интеллектом, умеющих ценить то, что для остальных всего лишь квадратные метры в престижном месте.
Охотники за домами-трофеями сродни коллекционерам произведений искусства – они делают это не столько ради выгодного вложения средств, сколько ради эстетического удовольствия. Есть даже специальный термин для таких покупок – passion investment, ведь они проходят под влиянием душевных порывов, не всегда поддающихся логике.
Далеко не факт, что, купив эксклюзивный актив, его новый хозяин когда-нибудь по доброй воле захочет расставаться с ним, даже за очень большие деньги. Чаще всего такие покупки – на всю жизнь.
Штучный товар лицом
Trophy assets особенно много именно на Западе. Из зарубежных проектов в качестве примера приведу особняк Stanley House в лондонском Челси. Помимо крупнейшего в районе сада и удобного расположения комнат будущий владелец получит то, от чего сходят с ума искусствоведы.
Речь идет о коллекции гипсовых слепков с фриза Парфенона и других античных сокровищах, известных как «Мраморы Элгина», – одним из хозяев дома был личный секретарь лорда Элгина, который помогал тому в его изысканиях.
Trophy property – штучный товар. В нем всё продумано до мелочей – от изысканных фасадов и окружения до рекламных материалов для потенциальных инвесторов.
Застройщики такого рода домов не скупятся на лучшие инженерные и архитектурные решения, выписывают звездных западных специалистов и стремятся продать покупателям не просто недвижимость, а приятные эмоции, ощущение причастности к высшему свету.
Есть подобные лоты и в России. Возьмем «Дом со львами» постройки 1913 г. на Малой Молчановке, 8, где известный советский писатель Алексей Толстой принимал у себя поэта Сергея Есенина. Стоимость квартир здесь – от 400 000 до 1,9 млн руб. за кв. м.
Рядом, в Борисоглебском переулке, 8, находится дом, построенный в советские годы по индивидуальному проекту, но без такого заметного бэкграунда. Поэтому и цена жилья здесь намного скромнее: 320 000−340 000 руб. за «квадрат».
Trophy assets − это прекрасная инвестиция в проект, аналогов которому в мире не существует. Такая недвижимость всегда остается очень ликвидной и в случае продажи приносит бывшему владельцу огромный доход.
Более того, в Москве сейчас самое время для продажи элитного жилья. По данным Kalinka Group, цена некоторых лотов варьируется от 930 000 до 1,7 млн руб. за кв. м. При этом потенциальный спрос на лучшие локации по-прежнему высок.
Ценность trophy assets не измеряется в финансовых показателях. Такую покупку можно назвать вложением в историю, шансом стать ее частью. Однажды мой коллега, управляющий партнер девелоперской компании APD Константин Акимов, заметил: настоящий люкс нельзя купить, он должен быть следствием образа жизни.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group
Ведомости, 09.01.2019
Охотники за трофейной недвижимостью не всегда руководствуются инвестиционной логикой
Одну из квартир, в которой жил Пушкин в Петербурге, выставили на продажу за 55 млн руб. – по московским меркам немного за 100 кв. м, но это в 3 раза дороже, чем такие же квартиры в этом же доме. Такова наценка за имя знаменитого владельца. Пресса тут же отнесла квартиру к категории трофейной, хотя эксперты рынка недвижимости в этом сомневаются.
Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов уточняет: единого определения трофейной недвижимости, как и сегмента рынка, который кто-либо измерял бы количественно или в денежном выражении, нет. Но есть термин passion investments, напоминает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын: активы, которые им обозначают, – это предметы искусства, часы, яхты, автомобили, дома. «Мы говорим о коллекционных продуктах, аукционных лотах, антиквариате, чем-то не имеющем аналогов и фиксированной цены. Если чиновники решат выставить на продажу Кремль – это будет как раз тот случай», – шутит эксперт.
К трофейным довольно субъективно относят уникальные в силу сочетания расположения, видов, архитектуры или исторической ценности объекты (или особого уровня отделки, комфорта, сервиса и т. д.), обладание которыми можно сравнить с обладанием произведениями искусства. Это то, что подчеркивает статус и уровень жизни владельца, описывает управляющий партнер Smolenka Estate Елена Лашкул. «Не просто инвестиция, а своего рода фетиш», – говорит Колосницын.
Торг уместен
По словам Шаталова, ни один эксперт еще не сумел назвать границы цен в данном случае: «Разброс – от нескольких миллионов долларов, евро или фунтов стерлингов до нескольких сотен миллионов». Цену определяют лишь возможности покупателя и готовность владельца с ним согласиться, говорит Колосницын. Одна из недавних сделок – продажа в августе поместья Les Cedres во Франции, на знаменитом Saint-Jean-Cap-Ferrat, за 200 млн евро, рассказал Шаталов. Долгое время Les Cedres считалось самым дорогим объектом недвижимости в мире. Его первым хозяином был король Бельгии Леопольд II (1835–1909), затем усадьбу приобрел Александр Марнье-Лапостоль в 1924 г., и в течение 80 лет семья выращивала здесь тысячи экзотических растений, которые до сих пор заполняют ботанический сад площадью 14 га. На продажу «Кедры» выставила в 2016 г. компания Campari Sociеtе des Produits Marnier Lapostolle.
«Громкая фамилия бывшего знаменитого жильца не всегда помогает в продажах, потому что качество подобной недвижимости разное и любителей таковой у нас мало. История про продажу квартиры Шостаковича на Петроградской стороне всплывает с заметной регулярностью. В январе 2019 г. она выставлялась почти за 40 млн руб. – для шестикомнатной квартиры на 240 кв. м это совсем не много. В Петербурге достаточно таких квартир «с историей», их сложно продать. Может быть, и квартира хорошая, и Пушкин там творил, но, если по соседству живут алкоголики, едва ли захочется ее покупать. Ты ведь не можешь быть спокоен за весь дом. У нас то, что это «квартира Пушкина», просто забывалось, и атмосферу того времени собственники почти никогда не стремились сохранить».
Хедж-фонд Citadel заплатил 95 млн фунтов стерлингов за лондонский особняк Carlton Gardens (20 000 кв. м), в котором во время Второй мировой войны жил и работал Шарль де Голль. Изначально за объект просили на 30 млн больше. «Но определить рыночную цену у такого дома невозможно, поскольку у него нет арендных перспектив и рассчитать доходность по классическим методам не получается», – говорит эксперт Prian.ru Филипп Березин. По его словам, приобретение таких объектов не всегда объясняется обычной инвестиционной логикой: «Заработать на сдаче в аренду практически нереально. Зато практически всегда на статусный объект найдется следующий покупатель». Но подобные объекты редко меняют владельцев, говорят в Moscow Sotheby’s International Realty. Чаще всего их покупают ценители/коллекционеры, которые хотят именно обладать трофеем.
Цены могут немного снижаться, но это происходит не часто, и снижение это, в принципе, всегда незначительно – например, премиальная недвижимость в центре Лондона за последние пять лет подешевела на 20%, а трофейные объекты в центре британской столицы – лишь на 1,5%, сравнивает Шаталов.
Новостройка как трофей
Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров говорит, что в мире существует несколько «центров притяжения» для охотников за трофейной недвижимостью. В Нью-Йорке это район Центрального парка, в Лондоне – окрестности Букингемского дворца. И в любом случае это штучный товар.
«Списка трофеев» быть не может, уверен Колосницын: все, что есть на рынке в свободном доступе, до этого статуса не дотягивает. «Увы, сегодня охота на трофеи ведется не на российском рынке недвижимости, хотя нередко их предлагают в том числе и нашим олигархам, – говорит он. – Определенный субрынок все же существует, и наполняется он не только «антиквариатом». Это могут быть и современные особняки, построенные в уникальном месте, созданные известными архитекторами, квартиры в самых престижных районах, описывает Шаталов. Например, One Hyde Park (построен в 2011 г.) в Лондоне, по его мнению, смело можно отнести к данной категории. Набор сервисов для жильцов до сих пор является непревзойденным, и цены на лучшие квартиры в этом доме (всего их 86) удержались на докризисном уровне, несмотря на Brexit. Застройщик реализовал некоторые лоты по рекордной цене от 80 000 фунтов за 1 кв. м. Сейчас Savills продает двухуровневую квартиру с тремя спальнями на 412 кв. м, с видами на Гайд-парк за 29,5 млн фунтов стерлингов (чуть более 70 000 фунтов за 1 кв. м).
В Москве, по мнению консультантов, трофейными обещают стать The Residences of Mandarin Oriental напротив Кремля от Capital Group, «Кузнецкий Мост 12 by Lalique» от KR Properties, Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской улице от Wainbridge. Уже построен элегантный Noble Row в Хилковом переулке, компания APD позиционировала комплекс из шести пятиуровневых резиденций как трофейную недвижимость вполне справедливо, считает Колосницын, учитывая расположение на «Золотой миле» и эксклюзивные интерьеры от Ralph Lauren Home.
По его мнению, любой отреставрированный особняк в центре имел бы куда больше оснований называться трофейным, чем многие по праву дорогие новостройки. «Но девелоперам невыгодно заниматься реставрацией в чистом виде, вкладывать миллиарды, делать продукт, на который потом покупателя придется искать годами, – рассказывает эксперт. – Вот почему мы имеем вполне доступные объекты в реконструированных старинных домах, а трофей получили в виде новостройки. Да, мы можем найти в базе особняк, выставленный на продажу, но вряд ли он поразит воображение внутренним убранством, можем найти объект с историей, но покупателю придется самому доводить его до ума. Дом, который стоит в экспозиции несколько лет и никому не нужен, вряд ли попадает в категорию коллекционной недвижимости». При желании и финансах сейчас в Москве можно создать действительно трофейный объект, считает он, но «гарантировать, что его оторвут с руками» эксперт не берется.
Для налоговой разницы нет
С точки зрения российского налогового законодательства трофейная недвижимость ничем не отличается от обычной. «Признание объекта недвижимости трофейным – вещь субъективная, утвержденных критериев не существует. Во многом на стоимость такого объекта может повлиять и готовность конкретного покупателя во что бы то ни стало стать ее владельцем, невзирая на объективные факторы, влияющие на формирование рыночной цены, – говорит руководитель практики налогового консультирования МЭФ PKF (входит в состав международной аудиторско-консалтинговой сети PKF International) Клара Воробьева. – Собственник недвижимости, расположенной на территории РФ, независимо от гражданства платит налог на имущество физических лиц (ст. 401 НК РФ), налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости».
Особенный актив
В сегменте коммерческой недвижимости трофейными могут быть штаб-квартиры крупных компаний, офисные особняки и гостиницы в исторических или знаковых зданиях. Здесь покупатели в большей степени следуют инвестиционной логике. Шаталов приводит примеры: универмаг Harrods в Лондоне, в районе Knightsbridge, считающийся одним из самых больших (90 000 кв. м, построен в 1903 г.) и модных универмагов в мире, был продан катарскому фонду Qatar Holding за 1,5 млрд фунтов. Штаб-квартира British Telecom (BT) на 81 Newgate Street, EC1, в Лондоне, напротив Лондонской фондовой биржи, рядом с собором Святого Павла, продана за 209,55 млн фунтов стерлингов. Здание площадью 28 000 кв. м построено в 1984 г. BT остается арендатором на 30 месяцев, и затем в здании может быть проведена реконструкция.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что в России доля трофейной недвижимости сопоставима с общемировыми показателями – 1–2% предложения. Это знаменитые отели – «Националь», «Метрополь», The Ritz-Carlton в Москве или «Астория», «Гранд отель Европа» в Петербурге, премиальные бизнес-центры, такие как «Романов двор», расположенные в исторических и реконструированных зданиях. Примером архитектурного трофея можно считать БЦ «Доминион», построенный по проекту Захи Хадид. В перспективе таковыми могут стать небоскребы в «Москва-сити»: башни делового центра – уникальные архитектурные объекты, которые ценны технологичностью, а не возрастом, объясняет Широкова. Высокий статус консультанты также готовы присвоить офисным «Белым садам» и «Белой площади», торговым центрам «Метрополис» (Москва) и «Галерея» (СПб), «Невской ратуше» в Петербурге.
«Как и в случае с жильем, для трофеев рынка коммерческой недвижимости цена определяется особым отношением со стороны покупателей и продавцов. Но можно говорить о ставке капитализации: если для обычных объектов это 8–10%, то для трофейного актива – 3–5%», – уточняет Широкова. «При среднерыночных ставках для гостиниц Нью-Йорка в 7–8% трофейные активы продаются со ставками 2–4%, – приводит пример замруководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Маргарита Найштут. – Аналогичные показатели и на европейских рынках». Это стабильное, долгосрочное и имиджевое вложение.