два главных мифа об апартаментах

Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов

Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.

Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.

Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.

Выгоднее квартир

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.

Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.

Прописка, коммуналка и налоги

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Проблемы с достройкой объектов

По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.

«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.

Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.

Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.

Мошеннические схемы

Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.

При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.

Уточнение правового статуса апартаментов

Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.

«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.

Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.

Источник

Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать

Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.

Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.

Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.

Особенности покупки и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.

Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.

Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.

При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.

По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб. В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб., однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.

В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.

Источник

Два главных мифа об апартаментах, высокая квартплата и налог на недвижимость.

Два главных мифа об апартаментах: это высокая квартплата и налог на имущество. В этой статье рассмотрим коммунальные платежи за квартиру и апартаменты.

Мифы об апартаментах.

Два главных мифа об апартаментах. Расчёт квартплат за квартиру и за апартаменты.

Попробуем в этом разобраться. Для чего нам это надо? Для того чтобы выяснить стоит покупать апартаменты или только квартиры. Ведь цена на апартаменты при прочих равных условиях значительно ниже на 20-25 процентов. И только в Москве количество апартаментов составляет около 20 % от предложений на рынке.

Начнём с квартплаты.

Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.

Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за апартаменты и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.

Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги или их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.

Вот пример у компании в управлении 1301 дом. Но эти дома не только в Москве.

Что входит в коммунальные платежи.

Отопление, содержание жилья, свет, вода холодная, вода горячая, водоотведение.

Так как апартаменты это, как правило, здания выше 9 этажей, то там будут электрические плиты. Такие требования ГОСТов и СНИПов. В квартирах с электрическими плитами плата за свет ниже. Но в апартаментах скидок нет, там нежилые помещения. Но сравнивать можем как с квартирами где есть газ и где газа нет. То есть будет две цены на электричество. Следующий момент – это учёт потребления электричества по времени. В утренние часы и вечерние оно дороже, днём дешевле, ночью ещё дешевле. Итак, приступаем.

1. Расчёт оплаты электричества.

Москва тарифы электричество.

Это скрин с сайта правительства Москвы. В 4 колонке цена указана на период с 01.01.19 по 30.06.19. В 5 колонке с 1.07.19 по 31.12.19.

Разница 5,25-6,57 руб.= 1,32 руб. в пиковое время потребления с 7.00-10.00 и с 17.00-21.00

4,37-5,47 руб.= 1,10 руб. в полупиковое время с 10-17 и 21-23

Ночное 1,37-1,95 руб.= 0,58 руб. ночь с 23-7 часов.

В процентном соотношении в пиковое и полупиковое время цена больше на 25 %, ночью н 42 %. Получили следующим образом 1,32/5,25*100%= 25 % 1,10/4,37*100%= 25 %

Теперь посчитаем в деньгах. Возьмём для примера 1 комнатные апартаменты и квартиру, с двумя проживающими. Есть нормативы потребления на одного человека, на двух человек. Мы возьмём пример из жизни 120 кВт за месяц. 50 кВт в пиковое время, 40 в полупиковое, 30 ночное. Цифры условные, у вас и больше и меньше может быть. Но это средний вариант, вы можете рассчитать свой вариант по нашему образцу. Рассчитаем для квартиры и для апартаментов.

Разница в оплате за электричество при 120 кВт потребления составит 605,8-478,4= 127,4 рубля. На семью из двух человек.

2. Отопление.

Стоимость 1 Гкал. Тариф на теплоснабжение для населения.

Отопление для юридических лиц.

Сравнивать будем тариф при подключении к тепловой сети до тепловых пунктов, эксплуатируемых теплоснабжающей организацией. Для населения получаем 1803,24 руб.,

для юридических лиц 1531,26 руб. почему то меньше, что противоречит обычному мнению, но как есть. Берём квартиру и апартаменты одинаковой площадью 35 м2. Хотя апартаменты, как первое жильё можно и нужно взять 21-23 м2. Квартиру такой площади взять сложнее, это будет студия и их по количеству гораздо меньше представлено на рынке. Это будет у нас отдельная тема и статья.

По норме на 1 м2 расходуется 0,016 Гкал. тепла. Считаем для помещения площадью 35 м2 нужно 35*0,016 Гкал = 0,56 Гкал.

Норматив расхода тепловой энергии на отопление жилых помещений.

Теперь находим стоимость отопления наших помещений. Умножаем 0,56*1 803,24=

1009,81 руб. для квартиры. Для апартаментов 0,56*1 531,26= 857,51 руб.

Здесь за квартиру, как ни странно, оплата больше 1009,81-857,51= 152,30 руб.

Таким образом постепенно развенчиваются два главных мифа об апартаментах.

3. Горячая вода.

Тарифы на горячую воду для населения и прочих потребителей.

Тариф. Горячая вода население и прочие.

Возьмём средние расходы на семью из двух человек 4 м3 горячей воды в месяц. Если у вас больше или меньше подставьте свои цифры и получите желаемый результат.

Для квартиры 4м3*191,72= 766,88 руб. для апартаментов 4м3*159,77= 639,08 руб. Опять в пользу апартаментов 766,88-639,08=127,8 руб.

4. Холодная вода и водоотведение.

Тарифы на воду и водоотведение для населения.

Тарифы на воду и водоотведение для прочих потребителей.

Возьмём средние расходы на семью из двух человек 6 м3 холодной воды, водоотведение получим 10 м3. Холодная вода 6м3+4м3 горячая вода=10 м3.

Считаем для квартир: холодная вода 6м3*38,70=232,2 руб. водоотведение 10*22,47=224,7 руб. Итого: 232,2+224,7=456,9 руб.

Считаем для апартаментов: холодная вода 6м3*32,25=193,50 руб. водоотведение 10*22,89=228,9 руб. Итого: 193,5+228,9= 422,4 руб.

Сравниваем результат: 456,9-422,4 =34,5 руб. в пользу апартаментов.

Развенчиваем мифы об апартаментах.

5. Содержание помещений.

Здесь у квартир будет дополнительный, обязательный платёж на капитальный ремонт. У апартаментов возможен платёж на охрану, консьержа, видео наблюдение. Мы их вычтем из обязательного платежа, так как он не обязательный, зависит от решения собрания. И это дополнительная услуга. Если кто думает по другому, то естественно, может приплюсовать и получить свой вариант расчёта.

Тариф на содержание жилого помещения, если он не был установлен на общем собрании жильцов.

Тариф на капитальный ремонт, минимальная ставка, если иное не принято на общем собрании жильцов.

Итого для квартиры будем брать в расчёт содержание жилья плюс капитальный ремонт минимальная плата. Получим 29,04+18,19= 47,23 руб. за м2. 35*47,23=1654,1 руб.

Два главных мифа об апартаментах. Тарифы на содержание апартаментов.

Для апартаментов данные достать немного сложнее. Берём договор с управляющей компанией, обслуживающей гостиничный комплекс с апартаментами. Так это полностью называется. Договора заключали в конце 2018 года. Поэтому пересчитаем НДС на 20 %. Получим 81,36 рубля вместо 80,00 рублей. И отнимем услуги за охрану не 8,78 (НДС 18%), а

8,92 (НДС 20%). Получим 81,36-8,92=72,44 руб. за м2 содержание для апартаментов.

Договор на содержание апартаментов с управляющей компанией.

Тариф на содержание апартаментов. Два главных мифа об апартаментах в Москве.

Вычисляем стоимость содержания апартаментов площадью 35 м2*72,44= 2 535,4 руб.

Здесь для наглядности взят конкретный реальный расчёт. У вас будет своя управляющая компания, свои соседи. На какие услуги и по какой стоимости вы договоритесь, так у вас и будет. Здесь я рассматриваю пример для того, чтобы люди, которые никогда с этой проблемой не сталкивались, могли на конкретном примере посчитать свои расходы. И принять решение о выгодности или нет, покупки апартаментов для себя, в том районе, который им нужен.

Если у вас другие тарифы, значит у вас получится и другая стоимость.

Здесь, как и ожидалось, оплата за апартаменты больше на 2535,4-1654,1=881,3 руб.

Два главных мифа об апартаментах. Итоговая таблица.

Теперь сведём все данные в таблицу. Помещение 35 м2. Проживают два человека.

Итог: разница 694,10 рубля в месяц в пользу квартиры. Сумма не значительная по сравнению с разницей в стоимости квартиры и апартаментов. 1,75 млн. руб/(694.1*12 месяцев)= 210,1 лет. За такое время будут компенсироваться разница в цене без учёта инфляции. Если возьмём стоимость квартиры в 7 миллионов, то апартаменты будут стоить 5,25 млн. Разница 1,75 миллиона рублей. Теперь нам нужно будет рассчитать налог на помещения (квартиры и апартаментов), чтобы сделать полноценное сравнение.

Развенчали два главных мифа об апартаментах.

Вывод: расходы по квартплате незначительны по сравнению с разницей в цене между квартирой и апартаментами. Вот мы и развенчали два главных мифа об апартаментах.

Источник